ตั้งคำถามง่าย ๆ ตอบก็ไม่ยาก แต่ต้องค่อย ๆ ทำความเข้าใจ

"ค่าส่วนกลาง" กฎหมายเป็นคนกำหนดค่ะ ใช้บังคับสำหรับโครงการจัดสรรประเภทที่พักอาศัย ซึ่งก็คือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ นั่นเอง โดยกฎหมายที่เกี่ยวข้องตรง ๆ คือ พ.ร.บ.บ้านจัดสรร พ.ศ.2535 กับ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2535 ซึ่งดูแลสองฝั่งคือฝั่งผู้ประกอบการ กับฝั่งผู้บริโภคหรือผู้ซื้อ ซึ่งก็คือประชาชนตาดำ ๆ อย่างพวกเรานี่แหละ

ฝั่งผู้ประกอบการ เวลายื่นขอจัดสรรโครงการเข้ามา กฎหมายจะมีภาคบังคับว่า ถ้าเป็นโครงการขนาดเล็ก-กลาง-ใหญ่ การก่อสร้างพื้นที่ส่วนกลางจะต้องล้อไปตามขนาดโครงการ เพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในอนาคต เช่น ถ้าหมู่บ้านใหญ่หน่อย จะมีข้อบังคับเรื่องขนาดถนนในโครงการ เช่น ถนนเมนต้อง 20 เมตร ถนนรองต้อง 16 เมตร ถนนซอยในหมู่บ้านต้อง 8-12 เมตร เป็นต้น

นอกจากนั้น เรื่องพื้นที่ส่วนกลาง ยังรวมถึงพื้นที่สีเขียว กรณีหมู่บ้านต้องไม่ต่ำกว่า 5% กรณีคอนโดฯ ต้องมีที่จอดรถอย่างต่ำ 30% เป็นต้น

พูดภาษาชาวบ้านก็คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรร เป็นการซื้อคุณภาพชีวิตนั่นเอง

ประเด็นต่อมา การกำหนดพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ ทุกอย่างเป็น "ต้นทุน" ทั้งสิ้น หมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดฯ ทุกแห่ง ไม่ว่าเล็กหรือใหญ่ ถ้ารับโอนพื้นที่ส่วนกลางมาแล้ว จำเป็นจะต้องมีเงินทุนมาดูแลบำรุงรักษา จริงไหมคะ

สิ่งที่กฎหมายทำก็คือให้ลูกบ้านลงขันกัน โดยกำหนดให้สมาชิกในหมู่บ้านหรือคอนโดฯ โครงการนั้น ๆ ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน ค่าจ้างพนักงาน ค่าบำรุงรักษาต่างๆ ฯลฯ

เพราะฉะนั้น ค่าส่วนกลางกำหนดโดยกฎหมาย ส่วน "อัตรา" หรือราคาค่าส่วนกลาง ขึ้นกับข้อตกลงกันค่ะ ถ้าเป็นหมู่บ้าน จะเรียกเก็บเป็น "บาทต่อตารางวา" ถ้าเป็นคอนโดฯ จะเรียกเก็บเป็น "บาทต่อตารางเมตร"

ข้อดีสำหรับหมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่มีการดูแลพื้นที่ส่วนกลางดี ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเราไม่เสื่อมค่า มีแต่จะสวยขึ้นทุกวัน ดังนั้น เวลาต้องการจะขายต่อมักจะได้ราคาดีหรือราคาตลาดเสมอ

ส่วนหมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่นิติบุคคลไม่เข้มแข็ง ไม่มีสตางค์มาดูแลพื้นที่ส่วนกลาง อย่าว่าแต่จะขายให้ได้กำไรเลยค่ะ แค่ขายพยุงราคาไม่ให้ขาดทุนก็เก่งมากแล้ว ดังนั้น "ค่าส่วนกลาง" จึงมีความสำคัญด้วยเหตุนี้

ที่มา : หมอเมต หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ